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CONSULENZE TECNICHE

Il patrimonio immobiliare

Il valore del patrimonio degli italiani si aggira sugli 8.600 miliardi di euro al netto delle passività, ed è composto per  i 2/3 da immobili. E’ un importo enorme. Nonostante sia stato  intaccato dalla crisi, rimane pur sempre la maggiore ricchezza nazionale e merita l’attenzione dovuta.
Gli edifici,  vengono costruiti, restaurati o riqualificati. Sono acquistati e ceduti,  passano  in successione,  sono oggetto di tassazione, possono essere ipotecati e, a volte, purtroppo pignorati. Insomma sono  soggetti “viventi”, che  tendono inesorabilmente a deteriorarsi.
Soprattutto in tempi come questi, in cui la tassazione sugli immobili ha subito incrementi  significativi, essi devono   produrre il reddito necessario al fine di mantenersi nel tempo, ed hanno bisogno di essere sempre “a norma”, affinché possano essere venduti o comperati quando se ne presenta la necessità o l’opportunità.

Dopo tanti anni di esperienza professionale, ravvisiamo la necessità di un cambiamento “culturale” nell’amministrazione dei patrimoni immobiliari, nella consapevolezza che il nostro miglior intervento professionale, è quello preventivo.
Eseguire gli accertamenti amministrativi e tecnici (Due Diligence) una volta acquistato un immobile, non ha alcun senso. I vizi costruttivi o le carenze di autorizzazioni, devono venire alla luce prima dei rogiti. Successivamente al massimo, potranno servire le consulenze in tribunale.
Rivolgersi al nostro studio “per tempo” è la scelta migliore. In sintesi possiamo affermare che il patrimonio  immobiliare necessita di una manutenzione continua.

I nostri tecnici, sono presenti in tutte le fasi della vita di un immobile:

NELL’ACQUISIZIONE

Effettuando un controllo generale, in merito all’aderenza dello stato di fatto dell’immobile ai dati in catasto (conformità catastale), nonché circa la sua rispondenza  ai documenti edilizi autorizzativi (conformità edilizia). Inoltre forniamo consulenze sull’adeguatezza dell’edificio sotto il profilo costruttivo.

NELLA MANUTENZIONE

Riqualificando ed aggiornando l’edificio alle normative urbanistiche vigenti, rendendolo più efficiente dal punto di vista dei consumi energetici, e della resistenza sismica, anche per poter godere delle interessanti detrazioni fiscali previste dalla legge.

NELLA VENDITA

Preparando l’immobile prima che questo venga collocato sul mercato, effettuando anche i necessari accatastamenti. Predisponendo progetti, al fine di esaltarne le potenzialità verso i potenziali acquirenti, riducendo pertanto i tempi di permanenza in vendita.

              

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I NOSTRI TECNICI

Ricostruzione post sisma Italia Centrale: Superbonus e altre agevolazioni fiscali.

Oltre al contributo relativo agli interventi di riparazione e ricostruzione post sisma, la normativa prevede che, per la parte eccedente, é possibile fruire del  Superbonus. 

E’ prevista la possibilità di presentare un unico titolo edilizio, con un solo progetto unitario dell’intervento e un unico computo metrico estimativo. In esso verranno distinte le spese ammesse al contributo e quelle non ricomprese, su cui ottenere l’applicazione del Superbonus.(TURP – Odinanza 130 del 15/12/2022).

Pertanto, sono conseguibili (alle condizioni previste dalla normativa vigente):

l’Eco Bonus (art.14 DL 4 giugno 2013 n.63);

il Sisma Bonus (art. 16 c.1 bis, DL 4 giugno 2013 n. 63)

il Sisma Bonus Acquisti (art. 16 c.1 septies, DL 4 giugno 2013 n. 63);

la Detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 16 c.1, DL 4 giugno 2013 n. 63);

SUPERBONUS RAFFORZATO. 

Il decreto Rilancio (DL 34/2000)  prevede l’incremento del 50% al limite di spesa  ammesso al superbonus per gli interventi effettuati nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto legge n. 189/2016.

A determinate condizioni, sono interessati anche gli edifici al di fuori del cratere del terremoto, di cui sia stata redatta la scheda AEDES e a tutti quelli nei comuni colpiti da eventi sismici dopo il 2008  sottoposti a stato di emergenza.

La misura é alternativa al contributo ricostruzione.

Rendite Catastali, aggiornamento obbligatorio dopo il superbonus

In linea generale, se gli interventi di adeguamento antisismico o di efficientamento energetico, hanno incrementato il valore dell’immobile di un importo pari o superiore al 15%, l’aggiornamento é necessario. Sono esclusi dall’obbligo di dichiarazione di aggiornamento della rendita catastale: a) gli interventi che non comportano una variazione delle superfici; b) gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione; c) l’installazione degli impianti fotovoltaici di potenza inferiore ai 3KW. Con la Risoluzione 21/E del 5 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul quando sono necessari gli aggiornamenti delle rendite catastali.
Non vi sono dubbi sull’obbligatorietà, in presenza di variazioni della destinazione d’uso, della consistenza, delle caratteristiche tipologiche e distributive dell’immobile,
della conformazione e della sagoma.

Più discusse sono le situazioni in cui ci si trova di fronte ad interventi di ampliamento della dotazione impiantistica. Questo anche tramite impianti tecnologici realizzati a servizio comune di più unità immobiliari. Per l’Agenzia delle Entrate, assumono specifico rilievo gli interventi sulla dotazione impiantistica, suscettibili di incidere significativamente sul valore economico dell’immobile, in modo tale da comportare una rideterminazione del classamento. Con l’articolo 1 co. 86 della Legge 213/2023, il legislatore ha delegato all’Agenzia
delle Entrate, la verifica della presenza della dichiarazione di aggiornamento della rendita catastale. La dichiarazione é da effettuarsi a cura di un titolare dei diritti reali sull’immobile unitamente al tecnico redattore degli atti grafici. L’Agenzia delle Entrate sta inviando lettere di compliance ai proprietari che hanno usufruito dei bonus edilizi senza aggiornare le relative rendite.

La dichiarazione di aggiornamento delle rendite catastali si deve presentare tramite procedura DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori. In difetto, é possibile operare tramite il ravvedimento operoso, attuabile anche in presenza di lettera di compliance dell’Agenzia delle Entrate. In caso di inerzia del contribuente, le sanzioni possono arrivare fino ad € 8.264. Per questo motivo, terminati i lavori di riqualificazione energetica o installazione di nuovi impianti, è opportuno verificare se sia necessario presentare una dichiarazione di variazione catastale, evitando possibili contestazioni e garantendo l’allineamento dei dati catastali alla situazione reale dell’immobile. Su queste ed altre problematiche, i nostri professionisti forniscono assistenza completa.

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I NOSTRI SERVIZI

Consulenze finalizzate alla riqualificazione del patrimonio

  • ASSEVERAZIONI – ATTESTAZIONI DI AGIBILITA’
  • ACCATASTAMENTI E RI-ACCATASTAMENTI
  • PRATICHE PER DETRAZIONI DEL 55% PER EFFICIENZA ENERGETICA
  • PRATICHE PER DETRAZIONI DEL 36-50% PER RISTRUTTURAZIONI
  • RI-QUALIFICAZIONE ENERGETICA DELL’EDIFICIO ESISTENTE
  • CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL’EDILIZIA ESISTENTE CON INDAGINE             TERMOGRAFICA

Consulenze finalizzate alle transazioni immobiliari: due diligence immobiliari

Lo studio, in collaborazione con i professionisti delle altre discipline, si occupa di fornire al cliente un’accurata analisi tecnica e valutativa del patrimonio immobiliare, assicurando parametri di certezza nella valutazione del prezzo e verso tutte le parti stipulanti.

In particolare si effettuano:

  • VERIFICA DELL’ADEGUATEZZA COSTRUTTIVA DEL BENE ALLA NORMATIVA         VIGENTE
  • ANALISI PUNTUALE DELLA CONFORMITA’ FRA LO STATO DI FATTO DEL               BENE E LA RELATIVA DOCUMENTAZIONE URBANISTICA E CATASTALE;
  • DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE;

Ricordiamo che l’Analisi Preventiva (Due Diligence) è di estrema importanza, in tutte le fasi di transazione immobiliare, in quanto è in grado di evidenziare eventuali problematiche gravanti sull’immobile, spesso occulte, che dovranno essere risolte prima della stipula dell’atto.

Consulenze inerenti ad azioni legali nel settore immobiliare

  • CONSULENZE IN QUALITA’ DI CTU AUSILIARIO DEL GIUDICE (CONSULENTE         TECNICO D’UFFICIO)
  • CONSULENZE IN QUALITA’ DI CTP (CONSULENTE TECNICO DI PARTE)
  • CONSULENZE TECNICHE E PERIZIE A FAVORE DEI PROFESSIONISTI FISCALI        E LEGALI
    • Nella redazione di Piani di risanamento ed Accordi di Ristrutturazione               Aziendale;
    • Nelle procedure di successorie, di costituzione di vincoli di destinazione e       Trust;
    • Nelle procedure di rivalutazione dei beni immobili aziendali strumentali e         patrimoniali;
    • Nelle procedure di rivalutazione dei terreni edificabili delle persone fisiche;
    • Nelle procedure di Spin Off Immobiliare (scorporo immobili dall’azienda)

Progettiamo e curiamo la realizzazione dei vostri lavori

  • PROGETTAZIONE URBANISTICA
  • Studi di Fattibilità
  • Progettazione Preliminare
  • Progettazione Architettonica
  • PROGETTAIONE Strutturale
  • Direzione dei Lavori
  • Contabilità
  • Coordinamento della Sicurezza

Eco bonus: gli interventi per l'aumento dell'efficienza energetica dell'edificio

Per Eco-Bonus intendiamo la possibilità di potere detrarre dall’IRPEF o dall’IRES, una parte del costo degli interventi volti al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici. In pratica vi sono ricompresi:

a) l’installazione di pannelli solari.
b) il rinnovo degli impianti di climatizzazione invernale
c) il miglioramento dell’isolamento termico dell’edificio
d) la diminuzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento

DETRAZIONE. La detrazione per gli interventi effettuati nel 2025 e nel 2026 varia dal 36% per tutti gli edifici al 50% in caso di abitazione principale. Per il 2027 le aliquote calano rispettivamente al 30% e al 36%.

PARTI COMUNI. In occasione di interventi su parti comuni condominiali, l’importo massimo della spesa su cui applicare la percentuale di detrazione riconosciuta, non può superare gli € 40.000, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio. La percentuale di detrazione varia dal 70% al 75% in relazione alla tipologia degli interventi effettuati. 

INTERVENTI CONGIUNTI. Le spese sostenute sulle parti comuni di condomini che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3, congiuntamente con interventi per la riduzione del rischio sismico, portano la detrazione fino all’80% o all’85% a seconda che si riduca la classe di rischio sismico dell’edificio di 1 o 2 punti. In questo caso l’agevolazione si deve calcolare su di un tetto di spesa non superiore ad € 136.000 moltiplicato per tutte le unità immobiliari dell’edificio. 

Le agevolazioni fiscali per l'eliminazione delle barriere architettoniche

Il Decreto Legge n.34/2020 all’art.119 ha previsto una detrazione del 75% per gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici già esistenti.

Detta detrazione spetta per le spese sostenute tra il 1°gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025. Essa é riportabile in 5 quote annuali per gli interventi terminati entro il 2023 e in 10 quote annuali per quelli dal 2024 al 2025.

 

IMPORTI DEI LAVORI SU CUI CALCOLARE LA DETRAZIONE:

– max 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di stabili plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

– max 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono
l’edificio, per gli stabili composti da due a otto unità immobiliari;

– max 30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono
l’edificio, per gli stabili composti da più di otto unità immobiliari;

L’agevolazione é fruibile solo per interventi su edifici già esistenti. Sono esclusi gli edifici in costruzione e quelli oggetto di lavori di demolizione e ricostrizione.

Per usufruire dell’agevolazione gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal DM n. 236 del 14 giugno 1989. E’ altresì necessaria asseverazione dei tecnici abilitati  e per i lavori in condominio, una delibera assembleare che approvi i lavori con maggioranza che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio 

Vecchie e nuove ristrutturazioni edilizie. Il bonus Verde

Come è noto, coloro che eseguono lavori di ristrutturazione su immobili ad uso privato, possono detrarre dall’Irpef il 50%, il 36% o il 30% delle spese sostenute, sino ad un importo di € 96.000 per unità immobiliare. Detta detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali.

CHI PUO’ USUFRUIRNE Sono interessati, tutti coloro che sono assoggettati all’Irpef (imposta sulle persone fisiche), che siano proprietari dell’immobile o anche titolari di un diritto reale. Vi rientrano il coniuge, anche se separato, il convivente ecc… purché le fatture siano a loro intestate, così come i bonifici con cui sostengono le spese.

INTERVENTI AMMISSIBILI  Quelli ricompresi alle lettere  b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 se eseguiti su singole unità abitative, ovvero: a) la manutenzione straordinaria, b)  il restauro e risanamento conservativo,  c)  la ristrutturazione edilizia. Nel caso si intervenga su parti comuni di edifici residenziali, (condomini), oltre ai precedenti,  sono ammissibili anche quelli di manutenzione ordinaria di cui alla lettera a) dell’art.3 del Dpr 380/2001. Per gli immobili utilizzati ad uso promiscuo, come abitazione e sede di esercizio di un attività professionale, la detrazione sarà ridotta alla metà.

Per il 2025 e il 2026 le detrazioni spettano per il 50% sulla prima casa e per il 36% negli altri casi. Diversamente per l’anno 2027 la detrazione sarà del 36% per l’abitazione principale e del 30% in tutti gli altri casi.

IL BONUS VERDE Dal 2018 è stata prevista la possibilità di detrarre il 36% delle spese sostenute per i seguenti interventi:

a) sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi, 
b) realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Dopo aver sostenuto le spese secondo le modalità previste per le altre forme di agevolazione, la detrazione  va calcolata su una spesa massima di € 5.000.  (€ 1.800 e va suddivisa in 10 quote annuali). In caso di interventi su parti comuni di condomini, la detrazione  va moltiplicata per il numero delle unità immobiliari esistenti. Il pagamento delle spese deve avvenire attraverso strumenti che ne consentano la tracciabilità.

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PORTFOLIO

LA LIBRERIA

RISTRUTTURAZIONE E MIGLIORAMENTO SISMICO DI SPAZI ADIBITI A LIBRERIA NEL CENTRO STORICO DI PERUGIA PERUGIA (PG) – 2007
Libreria sita nel cuore del centro storico di Perugia. Ristrutturazione e miglioramento sismico di spazi in disuso. La libreria si affaccia in Piazza della Repubblica nel corso principale di Perugia, utilizzando due piani dello storico palazzo che la fronteggia. Saloni ed affreschi sono stati restaurati ed esaltati dagli arredi interni, per creare un connubio tra cultura letteraria e bellezza architettonica.

IL RISTORANTE

RIQUALIFICAZIONE DI SPAZI ADIBITI A RISTORANTE NEL CENTRO STORICO DI PERUGIA 2001 Contemporaneamente ad interventi complessivi di ristrutturazione e miglioramento sismico di un palazzo nel centro storico di Perugia sono stati riqualificati gli spazi anticamente usati per il ricovero dei cavalli. Gli spazi ristrutturati sono stati adibiti a ristorante.
Di particolare interesse storico architettonico le volte ed alcune nicchie con pozzo artesiano di origine medievale. La ristrutturazione ha previsto una impiantistica molto spinta sui ricambi e filtraggio dell’aria. Il ristorante in pieno centro storico, si sviluppa su diverse sale concatenate tra loro. E’ stata inserita una centralina di controllo, depurazione e ricambio d’aria, sfruttando cavedi sotto pavimento e risalite metalliche a vista.

LA SCUOLA

SCUOLA SECONDARIA DI PRIMO GRADO COLLE UMBERTO (PG) 2009 Per il completamento dell’offerta formativa nella frazione di Colle Umberto PG, si è realizzata la nuova struttura scolastica. Sita nel parco dove insistono gli altri gradi di formazione, la connotazione a mattoni a facciavista e la forma accogliente dell’ingresso fanno da punto attrattivo e connotativo dell’intero parco.

IL BORGO

PICCOLO BORGO PLURIFAMILIARE PRIVATO CAMPAGNE DEL PERUGINO (PG) 2015 Immerso nella vicina campagna perugina, in posizione panoramica ed ottima esposizione solare, si è progettato un piccolo insediamento residenziale con tipologia a “borgo”. I materiali da costruzione provengono direttamente dal sito del cantiere. Attualmente la realizzazione è alla tamponatura con pietra locale del grezzo in c.a. Progetto Architettonico: Arch. Giovanni Cardinali Progetto Strutturale, Direzione Lavori, Coordinamento Sicurezza, Contabilità: STUDIO PAN

LA RICOSTRUZIONE ANTISISMICA

BIFAMILIARE E TRIFAMILIARE PER CIVILE ABITAZIONE RIPA (PG) 2009 Ricucitura del tessuto urbano mediante la demolizione di volumi fatiscenti aventi strutture non idonee ad essere recuperate. Ciascun edificio è stato concepito e progettato con una struttura intelaiata estremamente duttile, tale da sostenere senza danni il terremoto di progetto per il sito in esame e per la classe d’uso della costruzione, in grado cioè di dissipare energia in campo inelastico per azioni cicliche ripetute senza che ciò comporti riduzioni significative della resistenza

TUTELE PATRIMONIALI

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