Il valore del patrimonio degli italiani si aggira sugli 8.600 miliardi di euro al netto delle passività, ed è composto per i 2/3 da immobili. E’ un importo enorme. Nonostante sia stato intaccato dalla crisi, rimane pur sempre la maggiore ricchezza nazionale e merita l’attenzione dovuta.
Gli edifici, vengono costruiti, restaurati o riqualificati. Sono acquistati e ceduti, passano in successione, sono oggetto di tassazione, possono essere ipotecati e, a volte, purtroppo pignorati. Insomma sono soggetti “viventi”, che tendono inesorabilmente a deteriorarsi.
Soprattutto in tempi come questi, in cui la tassazione sugli immobili ha subito incrementi significativi, essi devono produrre il reddito necessario al fine di mantenersi nel tempo, ed hanno bisogno di essere sempre “a norma”, affinché possano essere venduti o comperati quando se ne presenta la necessità o l’opportunità.
Effettuando un controllo generale, in merito all’aderenza dello stato di fatto dell’immobile ai dati in catasto (conformità catastale), nonché circa la sua rispondenza ai documenti edilizi autorizzativi (conformità edilizia). Inoltre forniamo consulenze sull’adeguatezza dell’edificio sotto il profilo costruttivo.
Riqualificando ed aggiornando l’edificio alle normative urbanistiche vigenti, rendendolo più efficiente dal punto di vista dei consumi energetici, e della resistenza sismica, anche per poter godere delle interessanti detrazioni fiscali previste dalla legge.
Preparando l’immobile prima che questo venga collocato sul mercato, effettuando anche i necessari accatastamenti. Predisponendo progetti, al fine di esaltarne le potenzialità verso i potenziali acquirenti, riducendo pertanto i tempi di permanenza in vendita.
Dopo tanti anni di esperienza professionale, ravvisiamo la necessità di un cambiamento “culturale” nell’amministrazione dei patrimoni immobiliari, nella consapevolezza che il nostro miglior intervento professionale, è quello preventivo.
Eseguire gli accertamenti amministrativi e tecnici (Due Diligence) una volta acquistato un immobile, non ha alcun senso. I vizi costruttivi o le carenze di autorizzazioni, devono venire alla luce prima dei rogiti. Successivamente al massimo, potranno servire le consulenze in tribunale.
Rivolgersi al nostro studio “per tempo” è la scelta migliore. In sintesi possiamo affermare che il patrimonio immobiliare necessita di una manutenzione continua.
Lo studio, in collaborazione con i professionisti delle altre discipline, si occupa di fornire al cliente un’accurata analisi tecnica e valutativa del patrimonio immobiliare, assicurando parametri di certezza nella valutazione del prezzo e verso tutte le parti stipulanti.
Ricordiamo che l’Analisi Preventiva (Due Diligence) è di estrema importanza, in tutte le fasi di transazione immobiliare, in quanto è in grado di evidenziare eventuali problematiche gravanti sull’immobile, spesso occulte, che dovranno essere risolte prima della stipula dell’atto.
Per sisma bonus, intendiamo l’agevolazione fiscale di cui possono usufruire tutti coloro che effettuano lavori su edifici atti a migliorare la resistenza degli stessi in occasione di eventi sismici. L’agevolazione è diretta sia a PERSONE FISICHE che ad AZIENDE e consente di detrarre le spese effettuate, dall’IRPEF o dall’IRES.
SPESE AMMISSIBILI. Devono essere sostenute dal 01 Gennaio 2017 al 31 Dicembre 2021 e i lavori possono interessare sia gli edifici di tipo abitativo che quelli utilizzati per le attività produttive. Possono includere anche le parti comuni. Gli immobili devono essere situati delle zone ad alta sismicità individuate con le categorie 1 e 2 nonché in quelle a minor rischiosità di categoria 3.
DETRAZIONI. Spetta una detrazione del 50% sulle spese sostenute fino ad € 96.000 (fruibile in 5 anni), che aumenta al 70% o all’80% se, a seguito degli interventi, si fa diminuire di uno o due punti la classificazione del rischio sismico dell’immobile. In caso si intervenga su parti comuni la detrazione aumenta rispettivamente del 75% e del 85% su un ammontare non superiore a € 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
N.B.Dal 2018 sono state previste ulteriori detrazioni, per interventi congiunti volti al miglioramento anti sismico e all’efficienza energetica.
Per Eco-Bonus intendiamo la possibilità di potere detrarre dall’IRPEF o dall’IRES, una parte del costo degli interventi volti al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici. In pratica vi sono ricompresi:
a) l'installazione di pannelli solari.
b) il rinnovo degli impianti di climatizzazione invernale
c) il miglioramento dell’isolamento termico dell'edificio
d) la diminuzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento
DETRAZIONE.La detrazione può variare dal 50% al 65% della spesa, per differenti massimali, a seconda delle diverse tipologie di interventi effettuati.
PARTI COMUNI. In occasione di interventi su parti comuni condominiali, l’importo massimo della spesa su cui applicare la percentuale di detrazione riconosciuta, non può superare gli € 40.000, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio. La percentuale di detrazione varia dal 70% al 75% in relazione alla tipologia degli interventi effettuati.
INTERVENTI CONGIUNTI. Le spese sostenute congiuntamente con interventi per la riduzione del rischio sismico, portano la detrazione all’80% o all’85% a seconda che si riduca la classe di rischio sismico dell’edificio di 1 o 2 punti.
Coloro che beneficiano delle agevolazioni, hanno la facoltà di cedere il loro credito di imposta a terzi: che siano privati , esercenti attività di impresa o di lavoro autonomo. Possono acquistare il credito anche le imprese che hanno effettuato i lavori.
GLI INCAPIENTI. Con due provvedimenti del 8 Giugno 2017 n.108572 e n.108577, è stata estesa anche ai soggetti ricadenti nella “no tax area” , la possibilità di cedere a terzi il loro credito di imposta, maturato in occasione della realizzazione dei lavori antisismici o di miglioramento dell’efficienza energetica. Questi soggetti , a differenza dei normali contribuenti, possono vendere il loro credito anche a banche o agli intermediari finanziari.
VENDITA DELL’IMMOBILE. In caso di vendita dell’immobile, le parti possono decidere di trasferire il diritto alla detrazione del credito residuo, anche in capo all’acquirente.
IN CASO DI EREDITA’. La detrazione residua è fruibile dagli eredi che deterranno l’immobile per tutto il periodo necessario a far si che questa venga utilizzata nelle rispettive dichiarazioni dei redditi.
LA PROCEDURA. E’ articolata e complessa e può essere espletata anche a favore dei condomini. I nostri professionisti dispongono della competenza tecnica necessaria per seguire il cliente in tutte le fasi del procedimento, dalla progettazione e direzione dei lavori, fino alle necessarie asseverazioni previste dalla legge.
Come è noto, coloro che eseguono lavori di ristrutturazione su immobili ad uso privato, possono detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute, sino ad un importo di € 96.000 per unità immobiliare. Detta detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali.
CHI PUO’ USUFRUIRNE. Sono interessati, tutti coloro che sono assoggettati all’Irpef (imposta sulle persone fisiche), che siano proprietari dell’immobile o anche titolari di un diritto reale. Vi rientrano il coniuge, anche se separato, il convivente ecc… purché le fatture siano a loro intestate, così come i bonifici con cui sostengono le spese.
INTERVENTI AMMISSIBILI. Quelli ricompresi alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 se eseguiti su singole unità abitative, ovvero: a) la manutenzione straordinaria, b) il restauro e risanamento conservativo, c) la ristrutturazione edilizia.
Nel caso si intervenga su parti comuni di edifici residenziali, (condomini), oltre ai precedenti, sono ammissibili anche quelli di manutenzione ordinaria di cui alla lettera a) dell’art.3 del Dpr 380/2001.
Per gli immobili utilizzati ad uso promiscuo, come abitazione e sede di esercizio di un attività professionale, la detrazione sarà ridotta alla metà.
IL BONUS VERDE. Dal 2018 è stata prevista la possibilità di detrarre il 36% delle spese sostenute per i seguenti interventi:
a) sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi,
b) realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
Dopo aver sostenuto le spese secondo le modalità previste per le altre forme di agevolazione, la detrazione va calcolata su una spesa massima di € 5.000. (€ 1.800 e va suddivisa in 10 quote annuali). In caso di interventi su parti comuni di condomini, la detrazione va moltiplicata per il numero delle unità immobiliari esistenti.
RISTRUTTURAZIONE E MIGLIORAMENTO SISMICO DI SPAZI ADIBITI A LIBRERIA NEL CENTRO STORICO DI PERUGIA PERUGIA (PG) 2007 Libreria sita nel cuore del centro storico di Perugia. Ristrutturazione e miglioramento sismico di spazi in disuso. La libreria si affaccia in Piazza della Repubblica nel corso principale di Perugia, utilizzando due piani dello storico palazzo che la fronteggia. Saloni ed affreschi sono stati restaurati ed esaltati dagli arredi interni, per creare un connubio tra cultura letteraria e bellezza architettonica.
RIQUALIFICAZIONE DI SPAZI ADIBITI A RISTORANTE NEL CENTRO STORICO DI PERUGIA 2001 Contemporaneamente ad interventi complessivi di ristrutturazione e miglioramento sismico di un palazzo nel centro storico di Perugia sono stati riqualificati gli spazi anticamente usati per il ricovero dei cavalli. Gli spazi ristrutturati sono stati adibiti a ristorante. Di particolare interesse storico architettonico le volte ed alcune nicchie con pozzo artesiano di origine medievale. La ristrutturazione ha previsto una impiantistica molto spinta sui ricambi e filtraggio dell’aria. Il ristorante in pieno centro storico, si sviluppa su diverse sale concatenate tra loro. E’ stata inserita una centralina di controllo, depurazione e ricambio d’aria, sfruttando cavedi sotto pavimento e risalite metalliche a vista.
SCUOLA SECONDARIA DI PRIMO GRADO COLLE UMBERTO (PG) 2009 Per il completamento dell’offerta formativa nella frazione di Colle Umberto PG, si è realizzata la nuova struttura scolastica. Sita nel parco dove insistono gli altri gradi di formazione, la connotazione a mattoni a facciavista e la forma accogliente dell’ingresso fanno da punto attrattivo e connotativo dell’intero parco.
PICCOLO BORGO PLURIFAMILIARE PRIVATO CAMPAGNE DEL PERUGINO (PG) 2015 Immerso nella vicina campagna perugina, in posizione panoramica ed ottima esposizione solare, si è progettato un piccolo insediamento residenziale con tipologia a “borgo”. I materiali da costruzione provengono direttamente dal sito del cantiere. Attualmente la realizzazione è alla tamponatura con pietra locale del grezzo in c.a. Progetto Architettonico: Arch. Giovanni Cardinali Progetto Strutturale, Direzione Lavori, Coordinamento Sicurezza, Contabilità: STUDIO PAN
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BIFAMILIARE E TRIFAMILIARE PER CIVILE ABITAZIONE RIPA (PG) 2009 Ricucitura del tessuto urbano mediante la demolizione di volumi fatiscenti aventi strutture non idonee ad essere recuperate. Ciascun edificio è stato concepito e progettato con una struttura intelaiata estremamente duttile, tale da sostenere senza danni il terremoto di progetto per il sito in esame e per la classe d’uso della costruzione, in grado cioè di dissipare energia in campo inelastico per azioni cicliche ripetute senza che ciò comporti riduzioni significative della resistenza
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